需要注意司法拍卖的特殊要求以及纳税人缴费人与税费实际承担者的错位可能带来相关计税计费依据发生变化的复杂情况：
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）自2017年1月1日起已确立网络司法拍卖涉及税费由交易双方按法律法规规定各自承担的原则。其中规定：“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。”
2022年5月，最高人民法院在《关于进一步规范网络司法拍卖房产有关问题的通知》（法明传〔2022〕297号）中明确提出，切实将交易税费依法各自承担落实到位，禁止在拍卖公告中载明“当次交易税费由买受人概括承担”或类似内容，稳定竞买人预期，减少事后争议。
上诉人杨某、马某因与被上诉人李某房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆尔自治区伊宁市人民法院（2024）新4002民初5396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨某、马某的委托诉讼代理人金**、杨*，被上诉人李某的委托诉讼代理人张**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杨某、马某上诉请求：1．撤销伊宁市人民法院（2024）新4002民初5396号民事判决，改判或发回重审，不服标的：332,989.55元。事实和理由：1．一审判决以2024年2月1日作为其支付租金的截止期限，属于认定事实不清。该日期是李某与案外人马某在工商登记中租赁合同的签订时间，不能证明李某实际转租及违约解除合同的时间。其与李某订立合同的租金为每年28万元，与上述工商登记中合同租金8万元有明显差异，该合同系为办理工商登记而签订的“阳合同”，并不能证明案涉房屋实际转租时间。李某未经法定程序擅自收回租赁物时间早于2024年2月1日，一审法院未查明该事实；2．一审判令其支付税金76,322.88元没有事实及法律依据。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权人缴纳。李某作为涉案房屋的产权所有人，应依法履行纳税义务。同时，双方在合同中明确约定，备案登记的房屋租赁税部分的税金由李某承担。一审法院认定“2023年10月31日至2024年6月20日之间李某收取租金440,000元，缴纳税金92,914.82元”，一审认定其租赁截止时间为2024年1月31日，2023年10月31日至2024年6月20日并非其占有涉案商铺的租赁期间。李某诉请缴纳税金的计税依据，应以其实际占有期间向税务局缴纳税费的票据为依据；3．一审中虽已认定李某未履行合同解除的通知义务，却未认定赔偿损失，属于认定事实不清及理解、适用法律错误。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定，当事人依法主张解除合同需要通知对方。即便合同解除权是形成权，也应遵循法定通知程序。同时，双方签订的《租赁合同》明确租赁期限为×××年3月1日至2026年2月28日，第七条载明通知需要采用书面方式。然而，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定第四款，认定其逾期支付租金违约在先，李某有权解除合同后，却未查明李某是否行使了合同解除权，混淆了“有权”和“行权”的概念。即使其有逾期支付租金的事实，但李某在未履行告知义务前提下向案外人转租涉案房屋这一行为，是导致合同解除的根本原因。李某违约解除合同，法院应当按照司法解释第九条第一款规定支持赔偿期间内装饰装修损失。此外，在其合法占有租赁物期间，双方既未通过书面形式达成解除合同约定，也无任何一方以书面形式单方通知解除合同，李某在非紧急情况下，未经其同意擅自拆除和损害涉案商铺内所有装修及店内物品，将涉案房屋转租案外人，给其造成损失。李某在一审中存在虚假陈述，称“在2024年4月1日清理案涉商铺时，可移动的物品基本清空，仅有转转火锅台子”，该说法与事实不符，一方面，2024年2月1日案外人“阿涛暴躁米粉”已进场，时间上无法对应。另一方面，其经营转转火锅，转转火锅台子是主要设备，且对凳子、设备、灯具等物品均存放在店内。其在正常的闭店修整期间，意外看到“阿涛暴躁米粉”开业消息，才得知内置的转台设备、凳子等已全部搬空或砸毁。李某未履行告知义务便违约解除合同，应对其装修损失承担全部责任，具体的损失金额，应进行鉴定确认。
李某辩称，一审法院认定事实清晰，适用法律准确，请求驳杨某、马某的全部上诉请求。具体事实与理由：1．租金支付截止时间的认定。根据《中华人民共和国民法典》第七百零四条规定，租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。本案中，双方于×××年1月24日签订的《租赁合同》，明确约定了租期及租金。杨某、马某因经营“某转转火锅店”，租赁其位于伊宁市解放路某大厦130号商铺一间。截至杨某、马某撤出所租赁商铺，仅支付租金440,000元，×××年3月1日至2024年2月28日合同期内的租金仍有欠款。杨某、马某提及案外人涛某的租赁合同，试图混淆视听，该合同并不能证明案涉房屋实际转租时间。截至2024年杨秀梅、马海强最后租赁期限届满前，杨秀梅、马海强单方撤场，既未提前告知其，其也并非擅自收房屋。从与案外人涛某签订的《租赁合同》租赁期限起始时间来看，杨某、马某此时早已完成撤场，后续租赁合同无论是起始时间还是租金，均与杨某、马某无关。根据“谁主张，谁举证”的原则，杨某、马某离场时间应由他们举证，其对此不承担举证责任；2．租金责任承担。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方在《租赁合同》第四条第五款明确约定：“租赁期内，该房屋租金税费以附合同的金额（伍万元）由出租方承担，超出部分由承租人承担，具体承担项目包括但不限于水费、电费、电话费、有线或光缆电视费、供暖费、卫生费、物业管理费等费用”。在2023年10月31日至2024年6月20日租赁期间，其共收取杨某、马某租金44万元。按照合同约定，其仅承担其中5万元租金对应的税金，杨某、马某需承担剩余39万元租金所对应的税金。经核算，杨某、马某应承担的税金金额为76,322.88元，原审法院依据合同约定判决并无不当。3．杨某、马某损失赔偿诉求不应支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。在本案中，杨某、马某单方撤场解除合同在先，且未提前通知其，同时未按时交纳租金，构成违约。双方在《租赁合同》第四条第三款约定：“租赁期满或合同解除时，承租人必须按时搬出全部物件，逾期出租屋内仍有余物的，视为承租人放弃余物所有权，由出租人处理”。况且，杨某、马某撤场时已将商铺内的物品清理一空，这一行为表明其对商铺相关权益的自行处置，更充分说明杨某、马某无权要求其赔偿装修装饰、转让费、加盟费、餐具等损失；4．租金对应税费的追诉权利保留。
李某向一审法院起诉请求：1．杨某支付李某租赁费423,333元；2．杨某支付违约金420,000元（租金总额1,400,000元×30％）；3．杨某支付李某代为垫付的税金76,322.88元【总交纳税金92,914.82元-原告应承担的税金16,591.94元（50,000元÷280,000元×92,914.82元）】；4．杨某支付维修下水道费用18,000元、自来水管道维修费4,000元，合计22,000元；5．马海某对上述款项承担连带赔偿责任。
一审法院认定事实：×××年1月24日，李某（甲方）与杨某（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将其所有的位于伊宁市解放路某大厦130号商铺出租给乙方；合同期满，租赁商铺的装修，改善及增设的他物（可移动设施除外）无偿归出租方所有；在合同第四条对租赁期限及租金费用进行了约定，商铺租赁期限自×××年3月1日至2026年2月28日，共计5年，租金每年280,000元（贰拾捌万元整），共计壹佰肆拾万元整。×××年3月1日至2022年2月28日的年租金在×××年1月26日前一次性付清，下一年一次类推。租赁期内，房屋租金税费以附合同的金额（伍万元）由出租方承担，超出部分由承租方承担；第五条关于合同的解除，甲乙双方有本条款第（三）项约定的情形之一的，应按租金总额的30％向对方支付租金。（一）经甲乙双方协商一致可以解除本合同。……（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1．承租人不按约定支付租金逾期5日以上的；2．承租人欠各项费用达贰万元以上的……第七条双方通知方式以书面或短信方式为准，任何一方应保持手机畅通（合同期不得停机），因对方手机不畅通造成的通知无法收悉的，由收信方承担一切责任。合同签订后，李某将案涉店铺交付杨某、马某使用。×××年4月17日，杨某通过网银向李某转账100,000元；×××年9月6日，杨某通过网银向李某转账50,000元；2022年1月27日李某的财务人员程某向马某发微信“×××.03.01-2020.02.28房租优惠三个月280,000／12＊9=210,000（×××.04.17付10万、×××.09.06付5万，欠付6万）”并催款，2022年1月28日、29日马某通过微信转账向程某支付租金60,000元；2022年3月21日程某向杨某、马某发送李某银行账户信息并向杨某、马某催要房屋租金，后杨某通过网银向李某转账，于2022年4月3日转款100,000元、2022年7月17日分别转款50,000元、30,000元，2022年6月5日马某通过银行转账向李某转款50,000元。2024年2月1日，李某将涉案商铺出租给案外人涛某，商铺具体地址为某大厦130号1层101-2室。2023年10月31日至2024年6月20日李某就案涉商铺收取的租金440,000元，缴纳税金92,914.82元。2024年8月26日，李某向案外人江某转账4,000元，江某于2024年6月24日出具收条一份写明收到自来水管维修费4,000元；当日李某向伊宁市某建筑装饰有限公司转账18,000元，该公司于2024年6月20日出具收款收据写明收到下水管维修费18,000元；两项合计支出22,000元。另查明，杨某、马某系夫妻关系，共同经营案涉商铺。
一审法院认为，李某将案涉店铺交付杨某使用，双方之间的《房屋租赁合同》依法成立。本案审理中，双方均认可杨某、马某已支付案涉商铺×××年3月1日至2022年2月28日租金210,000元，2022年3月1日至2023年2月28日租金230,000元。根据双方提交的案外人程某与马某之间的微信聊天记录及转账记录，可以认定案涉商铺×××年3月1日至2022年2月28日的租金减免后为210,000元且已付清；2022年度本市受疫情影响封控三个多月，政府提出各项鼓励减免、优惠政策，结合前一年原告减免的金额及李某起诉时第一次提交的诉状内容仅向杨某、马某主张合同期内2023年3月1日至2024年2月28日期间的租金。故该院认定，案涉商铺2022年3月1日至2023年2月28日期间的租金减免后既230,000元且已付清。庭审中，双方均认可于2024年2月1日李某将案涉房屋出租给他人。故杨某、马某欠付李某房屋租金应为2023年3月1日至2024年1月31日期间，计11个月的租金256,666.67元（280,000元／年÷12月×11月），超出部分，该院不予确认。现付款期限已届满，李某主张杨某、马某支付房屋租金，该院予以支持。关于税金，依法纳税是每个公民的法定义务，李某收取案涉房屋租金440,000元，并缴纳税金92,914.82元，现李某主张杨某、马某承担税金76,322.88元，符合双方约定，该院予以支持。关于维修费用22,000元，李某提交网上银行电子、收款收据及收条拟证明为维修案涉商铺自来水管及下水管支出合计22,000元，应由杨某、马某承担。杨某、马某抗辩维修租赁物是李某作为房东的义务，且李某无法证明损害是由杨某、马某造成。本案中，李某未提交证据证明因杨某、马某过错致使租赁物需要维修，故杨某、马某的该项抗辩意见，该院予以采纳。关于违约责任，杨某、马某未按约定期限支付房屋租金，且拖欠租金时间近一年，其行为已构成违约，根据合同约定，李某有权解除《租赁合同》，并要求杨某、马某承担违约责任。本案中，李某主张因杨某、马某欠付租金，双方签订《租赁合同》于2024年2月1日解除。杨某、马某辩称，并未收到李某解除案涉合同的通知，但案涉房屋已租赁给他人，同意解除合同。庭审中李某、杨某、马某均认可解除案涉合同，对此该院予以确认。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。李某虽有权解除合同，但未提交任何证据证明向杨某、马某履行了解除合同的通知义务，并在租赁期限内将案涉房屋另租他人，其行为亦构成违约。双方在合同履行中均存在过错，应各自承担相应的违约责任，李某提出420,000元违约金的诉讼请求，杨某、马某提出420,000元违约金的反诉请求，该院均不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第（四）项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。杨某、马某租赁案涉商铺并进行装修是事实，但其欠付租金违约在先，李某有权解除合同，现其主张李某赔偿装饰装修费用、转让费、加盟费、家具、餐具等损失合计604,162.6元，无事实与法律依据，该院不予支持。故对其鉴定申请，该院亦不予采纳。关于马某是否对杨某上述债务承担连带责任。鉴于双方系夫妻关系，共同经营案涉商铺，李某主张马某对杨某上述债务承担连带责任，有理有据，该院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条、第五百九十二条、第七百一十二条、第七百二十一条、第七百二十二条、第一千零六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条的二款、第六十七条第一款之规定，判决：一、解除李某与杨某于×××年1月24日签订的《租赁合同》；二、杨某于判决生效之日起十日内支付李某租金256,666.67元；三、杨某于判决生效之日起十日内支付李某税金76,322.88元；四、马某对上述债务承担连带赔偿责任；五、驳回李某的其他诉讼请求；六、驳回杨某、马某的诉讼请求。本诉案件受理费13,217元，由李某负担8,543元，杨某负担4,674元。反诉案件受理费7,008.5元，由杨某、马某其负担。
光盘一张。拟证明该光盘来源于2024年2月1日案外人涛某在“暴躁的阿涛”微信视频号上发布的视频。2024年2月1日之前，李某在未履行通知义务情况下对案涉房屋进行招租。2024年2月1日，案外人涛某进入涉案房屋时装修的整体情况，包括转转火锅台子、凳子、设备、灯具、消防空调、排风等设备设施均在店内存放。杨某、马某因李某未履行通知义务而未能将店内的设备搬离或转让，造成其装修等投入遭受损失。一审判决认定“确认商铺交接时处于空店状态，无可移动设施”错误。
李某质证认为：对该组证据不予认可。案外人涛某发布视频时间并非为与李某签订合同的时间，双方签订合同的时间为2024年4月1日，与涛某进行磋商是因为杨某、马某已撤离店铺，店铺长期空置，且杨某、马某拒绝支付租金。在杨某、马某已构成根本违约前提下，为避免损失扩大而与涛某进行对接。
本院认证：上述证据李某虽不予认可，但对反映的内容未能提供反驳证据加以否定，该证据真实性本院予以认定，能够证明杨某、马某对案涉房屋的添附。
本院认为，本案争议焦点为：一、杨某、马某支付租金的截止时间问题；二、承担税金的主体认定问题；三、赔偿装修损失问题。
针对争议焦点一。依法成立的合同受法律保护，双方应依约履行各自义务。在房屋租赁合同中，支付租金是承租人的主要义务。一审认定案涉房屋租金×××年3月1日至2023年2月28日期间为440,000元并已支付，双方未提出上诉，视为认可，本院予以确认。杨某、马某上诉提出李某于2024年2月1日之前收回涉案房屋，一审认定支付租金截止时间错误，并向法庭提交了微信视频。本院认为，该视频发布时间为2024年2月1日，按交易习惯，可以确定案外人涛某与李某在此之前因案涉房屋存在协商、洽谈的可能，但不能证实出租案涉房屋于案外人涛某的具体时间，在无其他证据印证情况下，一审法院根据双方认可李某2024年2月1日将案涉房屋出租给他人的基本事实，认定杨某、马某欠付李某租金的计算截止时间为2024年2月1日并无不当，本院予以确认。杨某、马某的该上诉理由不能成立，本院不予支持。
针对争议焦点二。李某与杨某、马某签订的《租赁协议》合法有效。在该租赁合同关系中，李某与杨某在平等、自愿的基础上达成税金承担约定。《中华人民共和国房产税暂行条例》虽然明确规定了房产税由产权人缴纳，但在租赁合同中，税金承担方式属于双方可自行协商约定的内容，不违反法律规定。双方已通过合同对税金承担主体进行约定，对双方具有约束力，双方之间必然产生权利义务关系，但该约定不改变出租人的纳税义务身份，仅是对税费承担的一种分配。故杨某、马某以纳税是出租人义务为由，拒绝承担超出部分税金，与双方合同约定相悖，也有违诚信原则，其提出该上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点三。案涉《租赁协议》第五条约定“（三）杨某有下列情形之一的，李某有权单方解除合同：1．承租人不按约定支付租金逾期5日以上的；2．承租人欠各项费用达贰万元以上的……。”可见，双方在《租赁协议》中约定了李某享有合同解除权。因杨某、马某逾期支付租金的时间及数额均违反了上述《租赁协议》的约定，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”规定，李某解除案涉《租赁协议》并无不当，一审法院对此认定正确。根据《中华人民共和国民法典》第五百六五条规定：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。李某虽然享有合同解除权，但未提交证据证实向杨某履行了解除合同的通知义务，存在行使解除《租赁协议》权的程序瑕疵。尽管如此，杨某、马某上诉提出赔偿租赁期限内的装饰装修损失并非李福清行使解除《租赁协议》权程序瑕疵导致。因装饰装修属添附财产，非动产无法返还，虽然对杨某、马某造成了实际损失，但杨某、马某逾期支付租金构成根本违约，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第（四）项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”规定，杨某、马某主张租赁期内的装饰装修损失不能成立，其该上诉理由本院也不予支持。
综上所述，杨某、马某上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：