1、因征收房屋造成合同目的无法实现产生经营损失补偿应考虑剩余期限及出租人接受补偿实际情况认定
本案系因征收补偿分配引发的房屋租赁合同纠纷，2016年，出租人青岛某包装公司与承租人青岛某科技公司签订《工业厂房租赁合同书》，约定租期至2022年。2020年案涉厂房被征收，双方因征收补偿分配发生争议，青岛某科技公司诉至法院，主张青岛某包装公司应向其支付案涉厂房征收补偿款中的搬迁补偿费、停产停业补偿金、速迁奖励及房屋装修补偿费等。
一审法院认为，青岛某科技公司作为部分装修及设施设备的投资人、所有权人以及实际的经营主体，其系征收行为中房屋装修、搬迁、停产停业损失的最终承受人。且征收过程中确定相应补偿数额的评估是以青岛某科技公司对案涉房屋的部分装修、设备价值等为标的进行的估值，青岛某包装公司就此获得的补偿款部分是基于青岛某科技公司的投入，青岛某科技公司获得上述项目的补偿符合公平原则以及谁投资谁受益的原则。一审法院对青岛某科技公司主张的装修损失补偿费用、《机器设备评估明细表》所涉机器设备搬迁补偿费、按照实际租赁面积和补助标准计算的搬迁补助费予以支持。对停产停业损失补偿，结合租赁合同的实际履行情况和公平原则，一审法院确定青岛某科技公司取得50%的停产停业损失补偿费，速迁奖励费系针对青岛某包装公司整体的搬迁奖励，无法予以分割，亦应当归青岛某包装公司所有。
二审认为，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，应当根据房屋被征收时的效益、停产停业期限等因素确定。在租赁合同中，因征收房屋造成合同目的无法实现，产生经营损失补偿，应根据租赁合同的约定进行处理，没有约定的，应考虑剩余期限以及出租人接受补偿的实际情况予以认定。本案中双方对拆迁补偿问题未在合同中进行约定，双方系因拆迁导致合同无法继续履行，且青岛某科技公司交付租金至政府决定进行征收之后，因此，其有权获得停产停业损失。青岛某包装公司主张青岛某科技公司未进行实际经营，但青岛某科技公司交纳租金的行为本身即代表其对案涉房屋的利用与投入，且拆迁评估中亦包含青岛某科技公司的附属物及装修部分，青岛某包装公司证据亦不足以证明青岛某科技公司未进行正常生产经营。房屋征收对双方的生产经营均造成一定影响，双方均应获得部分停产停业损失，一审法院结合合同实际履行情况对双方应获得的比例进行酌定，是一审法院行使自由裁量权的合法范围，且裁量比例适当。对一审判决予以维持。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被征收房屋所有权人系给予补偿的对象。但对于已经出租的经营性用房，在房屋被征收时，承租人亦势必会因此遭受房屋装修、搬迁费用及停产停业等损失，该损失与房屋征收行为之间存在利害关系，故，基于公平原则，应当由出租人给予承租人合理的拆迁补偿费用。拆迁补偿往往涉及巨额补偿款的给付，合法合理确定补偿款的归属、比例分配非常关键，法官要行使好自由裁量权，做好利益衡量，平衡好各方利益。尤其是对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收时，哪方的业务、经营受到影响，受损失的程度，停产停业期限等因素确定。房屋租赁合同中，鲜有对如果涉及拆迁，拆迁补偿款如何给付问题的约定，遇到拆迁，双方往往争议很大。如果之前在租赁合同中明确约定拆迁补偿款归属，可以避免很多不必要的纠纷。
出租人和承租人签订10年租赁合同，承租人租赁案涉房屋用于开办公司生产经营，并对房屋进行了装修增建。房屋租赁第二年，案涉房屋被政府统一拆迁，出租人作为房屋产权人，领取了房屋、附属建筑物、构筑物等评估补偿费、经营性补助费及搬迁补助费。承租人起诉请求出租人支付搬迁补助费、停产停业损失等拆迁补偿费用以及装修增建损失。
法院经审理认为，因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，亦无经主管部门批准建设的相关证据，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人与承租人就案涉房屋签订的《厂房租赁合同》无效。但承租人租赁案涉厂房后在其中实际进行着生产经营，在租赁期限内，因拆迁行为直接导致了其无法继续占有使用案涉房屋并进行生产经营，势必产生相应损失，故基于公平原则，在出租人实际获得相应拆迁补偿的情形下，承租人主张分配相应的搬迁补助费、停产停业损失等补偿应当获得支持。本案中，根据承租人提交的厂房照片、装修发票、合同等证据，可以认定承租人对房屋进行了装修增建，故基于谁投资谁受益的原则，出租人亦应当给予承租人相应的装修补偿。
在房屋租赁过程中，当因为征收等原因导致租赁合同不能继续履行时，即便在租赁合同无效的情形下，承租人作为实际承租使用房屋的一方，因房屋拆迁而遭受停产停业、搬迁等损失也是客观存在的，如征收补偿的停产停业补偿金、搬迁补偿金全部由出租人享有，则会产生严重的利益失衡，有违公平原则和自然正义。因此，应当就相关补偿在出租人与承租人之间进行合理分配。对于房屋的装修损失，承租人应当提供证据证明其对房屋进行了装修增建。因而，承租人在使用租赁房屋过程中，应当注意保留相应的证据，例如装修的合同、发票，装修前后的照片对比等。在承租人能够提交充分证据证明其装修损失的情况下，出租人应在已领受补偿的范围内对承租人的装修损失进行补偿。
1989年，被上诉人青岛市李沧区某居民委员会作为出租人与作为承租人的上诉人签订《租赁房协议书》，约定：将出租人集体所有制土地上的闲置平房235套，建筑面积7755平方米，其中包括土地、上下水、公共设施和道路，共占地：27.5亩，出租给承租人。租赁期限为三十年，约定了租金每年68056元整，三十年租金共计2041680元，租金一次性全部付清。后作为承租人青岛某国有企业进行了改制和整体搬迁等，合同到期后，上述土地及房屋中仍有承租人老职工居住。被上诉人起诉要求上诉人返还案涉房屋及土地并按照市场价格交纳合同到期至实际搬离腾让案涉房屋期间的占有使用费。
案涉《租赁房协议书》是双方当事人的真实意思表示，虽然合同约定的租赁期间为30年，但因当时《中华人民共和国合同法》尚未颁布，还没有对最长租赁期间的规定，即使超过20年期间部分无效，也不影响前20年租赁期间的合同效力。现案涉房屋土地租赁期限已经届满，出租人不同意上诉人继续租赁，按照市场价格交纳合同到期后的占有使用费予以支持。但是考虑到案涉房屋涉及到国有企业改制过程中老职工的遗留问题，在未能妥善解决该问题的情况下，直接判决腾让案涉房屋与土地影响到老职工的居住等权益，可待相关部门出台办法之后解决，故驳回了出租人腾让案涉房屋的诉讼请求。青岛某公司上诉后，二审维持了一审判决。
本案既涉及到国有企业的改制遗留问题，还涉及到村庄城镇化进程的推进问题。合同约定的租赁期限已经到期，如果法院不予处理，不利于出租人青岛市李沧区某居民委员会的权益保护，案涉房屋占地27.5亩，也不利于该居民委员会城镇化建设的整体推进。在没有通过各方面协调解决老职工的居住问题的情况下直接判决腾让案涉房屋及土地，也不利于老职工权益的保护。综合本案具体情况，判决上诉人按照市场价格给付占有使用费的基础上对案涉房屋与土地暂时不予腾让，既保障了被上诉人的合法权益，亦为政府协调各部门一揽子解决问题赢得了时间。在判决作出的同时，二审法院向上诉人的主管单位出具建议函，推动历史遗留问题尽快解决，体现了司法对城市更新和城市建设的保障作用。
本案系出租人与承租人因拆迁补偿款分配引起的房屋租赁合同纠纷。2003年，出租人崔某某与承租人孙某某签订房屋租赁合同，承租人孙某某在经出租人崔某某同意后，将所承租房屋用于餐饮经营。后租赁期限延期至2015年。2013年案涉场地房屋因旧城改造被征用，租赁合同终止履行。2020年，承租人孙某某得知出租人崔某某领取补偿款项后，要求分得部分补偿款，双方多次协商未果，承租人孙某某提起诉讼。
一审法院认为，承租人孙某某在租赁期间对房屋进行装饰装修且实际经营，因租赁合同不能继续履行而产生的相关经济损失应当获得适当拆迁补偿。经综合考虑合同履行情况、剩余租赁期限等案件事实后，一审判决出租人崔某某将领取的搬迁补助费、停产停业损失费按一定比例分配给承租人孙某某。一审判决后，出租人崔某某对判决不服，以承租人孙某某的诉请已过诉讼时效等理由提起上诉。
二审法院认为，在出租人实际领取相应拆迁补偿款之前，承租人即使向出租人主张补偿款，出租人亦可以其未实际获取补偿款为由予以拒绝，实际上出租人也确实无从给付，并且相关的补偿款项数额也无法确定。因此，一般来说，出租人实际获取拆迁补偿款系承租人能够向出租人据实主张拆迁补偿款的前提条件之一。
案涉房屋于2013年列入拆迁范围，进入拆迁程序。2016年出租人与有关部门签署拆迁协议，拆迁补偿款分多次发放，陆续结清。因拆迁补偿款的分配问题被上诉人一直找上诉人协商解决，被上诉人还就该拆迁补偿款的分配问题多次向有关部门反映问题要求解决。2020年，承租人在得知出租人已实际领取补偿款后向法院提起诉讼。综合前述，本案诉讼时效期间应自承租人知晓补偿款已经实际领取后起算，承租人起诉分配补偿款，未超诉讼时效，一审判决并无不当。
根据我国现行法律法规的规定，房屋拆迁补偿中的被拆迁人为房屋所有权人，拆迁补偿协议签订主体分别为房屋征收拆迁部门与房屋所有人。因此，承租人通常不是拆迁补偿协议的签订主体。但承租人作为租赁房屋实际使用人，因房屋拆迁导致租赁合同无法继续履行，同样面临经营风险与财产损失。司法实践中，租赁房屋被征收拆迁，租赁合同解除，承租人可以依据租赁合同向出租人或房屋所有人依法要求补偿损失或分配补偿款。出租人在领取补偿款后，应将属于承租人的相应权益转交给承租人。承租人请求分配补偿款的诉讼时效可自知道或应当知道补偿款已经发放后起算。本案认定出租人应当在拆迁补偿范围内依据租赁合同关系对承租人的实际损失予以相应补偿，对妥善处理租赁合同关系中涉及的房屋拆迁补偿纠纷，具有积极参考及借鉴作用。